廣州舊樓加裝電梯雙“2/3同意”，舊樓加裝電梯有望

舊廣州樓加裝電梯有望了！日前，《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》（以下簡稱《辦法》）正式印發，并將于7月1日起施行，給許多盼望已久的居民帶來希望。根據辦法，符合條件的4層及以上舊宅都可以依法申請加裝電梯，明確了人數和面積雙重2/3的業主同意即可加裝電梯。不過，在加裝電梯容易產生糾紛的低層住戶補償、高低層住戶加裝電梯出資標準等方面，仍然沒有明確的規定。對此，廣東博厚律師事務所律師程磊表示，《辦法》實施后，舊樓加裝電梯難題有了明確指引，但部分加裝電梯常見的矛盾依然難以解決。

低層用戶補償仍缺乏參考標準

加裝電梯，利好中高層住戶，還能帶來樓宇的升值，但在實際加裝過程中卻是困難重重。天壽路某小區的李伯，因為加裝電梯，幾乎跟同一棟樓的業主反目。“這里本來就是老式的工字形建筑，即使頂樓也存在光線不好的問題，如果一加裝電梯，家里唯有的一點點光線也被擋住了。”另外，舊樓加裝電梯后，高層住戶都有好處，不僅方便了，樓價也會升，但對于一些低層住戶來說，卻是什么好處沒有，還會影響光線。

對此，梁燕明表示，對于樓梯樓和電梯樓的不同樓層價格分布剛好相反。“樓梯樓低層的樓價較高，而電梯樓是高層的樓價較高。在荔灣老城區就有一個例子，一個十幾年樓齡的樓梯樓，總共7層，頂樓的成交價是1.1萬元/平方米，而中層的成交價是1.2萬元/平方米，差異不小。”

據廣東博厚律師事務所律師程磊介紹，因為低層住戶不同意加裝電梯的情況占據了加裝電梯糾紛的相當一部分。按照《辦法》第三條規定，既有住宅增設電梯的意向和建筑設計方案應當充分聽取擬增設電梯所在物業管理區域范圍內業主的意見，并應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意，但增設電梯擬占用業主專有部分的，應當征得該專有部分的業主同意。但在實際操作過程中，即使已經有“兩個2/3”以上業主同意，也可能出現低層用戶阻擾電梯施工的情況。在白云區民航生活小區就發生過類似的情況。

對上述問題，《辦法》規定，同意增設電梯的業主應當以書面協議形式達成解決方案，其中包括“與不同意增設電梯的業主展開協商，并對利益受損業主進行補償的資金籌集預案”。對此，程磊表示，如果缺乏一個加裝電梯利益受損業主的補償參考標準，則實際上業主之間的協商因缺乏參考依據，難以達成統一意見。

不同樓層業主怎樣出資才公平？

加裝電梯的資金哪里來？《辦法》規定，可有五種方式籌集，包括：根據所在樓層等因素，由業主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業主協商確定；屬于房改房的，可以申請使用單位住房維修基金；可以申請使用房屋所有權人名下的住房公積金、專項維修資金；原產權單位或者原房改售房單位(不包括財政撥款的預算單位)出資；社會投資等其他合法資金來源。

實際上，增設電梯所需要的資金如何籌措問題也極其容易引發糾紛。業主如何根據樓層因素分攤出資比例，住房維修基金、住房公積金、專項維修資金如何使用等。其中，高層、中層、低層業主從自己的利益出發，分攤出資比例出現糾紛的情況較多。因此，盡管施行辦法出臺，但對這種高層與低層住戶的鄰里矛盾如何妥善解決依然沒有較為明確的規定。

樓盤加裝電梯后升值3000元/m2

一點點地抬起右腳，喘息半分鐘，再慢慢抬起左腳……一位將近80歲的老太太，要爬樓梯上五樓，需要近二十分鐘。“要是有電梯就方便了，現在老人行動不便，一年都下不了幾次樓，很可憐。”老太太身邊的一位中年婦女表示。舊樓沒有電梯的缺陷日益突顯。

按照《辦法》，具有合法報批手續或權屬證明，已建成投入使用的4層及4層以上的多業主無電梯住宅，都可以申請加裝電梯。這也使很多有加裝電梯需求的人們看到了希望。并且，加裝電梯還會帶來樓宇的升值。據合富置業市場經理梁燕明介紹，在文德路就有一個加裝電梯后的單體樓，市場價是2.1萬-2.2萬元/平方米。而附近其他類似的樓梯樓售價則在1.8萬-1.9萬元/平方米。

亮點

加裝電梯后新增面積辦理房地產登記有明確規定

根據《辦法》，既有住宅增設電梯后，需要對增設電梯而新增的建筑面積進行房產測繪的，應委托房產測繪單位進行。已購買公有住房由原產權單位出資增設電梯的，由原產權單位委托；住宅房屋所有權人共同出資增設電梯的，由房屋所有權人共同委托。而房產測繪成果用于房屋權屬登記的，房屋產權登記機構應按有關規定對測繪成果進行審核，審核后的房產測繪成果按以下情形辦理房地產登記：

(一)已購買公有住房由原產權單位出資增設電梯，增設電梯產權面積需分戶分攤的，已購公攤面積的房改房，按分戶分成面積給予辦理房地產變更登記；未購公攤面積的房改房，按照已購公有住房上市規定，上市交易時一并補交購買公攤面積款；

(二)住宅房屋所有權人共同出資增設電梯，住宅房屋所有權人共同申請將增設電梯的建筑面積按公攤面積分攤到戶的，由房屋產權登記機構按分戶分成面積給予辦理房地產權登記；

(三)住宅房屋所有權人共同出資增設電梯，住宅房屋所有權人未能就將增設電梯的建筑面積按公攤面積分攤到戶共同提出申請的，可按照房屋登記有關規定，由相關房屋所有權人向房屋登記機構申請記載在房屋登記簿上，可不調整各業主的公攤部分面積。

律師建議

規劃部門可通過聽證會

收集業主意見

加裝電梯應當滿足城鄉規劃、建筑結構和消防等方面的安全要求，規劃部門在核發《建設工程規劃許可證》后，不同意增設電梯的業主認為《建設工程規劃許可證》的頒發不合法，申請行政復議或者向法院提起行政訴訟，要求撤銷《建設工程規劃許可證》，從而引發行政復議或者行政訴訟糾紛情況也較多。對此，程磊建議，為增加建設工程規劃許可證審批的透明度，規劃部門可以通過召開聽證會的方式，讓業主充分表達意見，在聽取業主意見的基礎上，作出行政許可。

此外，《辦法》第四條規定：“既有住宅增設電梯應當滿足有關城市規劃、建筑設計、結構安全和消防安全等規范、標準的要求。”增設電梯如何滿足建筑設計、結構安全和消防的要求，《辦法》沒有進行規范。程磊建議，應征求相關專家或者行政主管部門如建委或消防局的意見。

加裝程序

對符合加裝電梯的舊樓，一般操作步驟如下：

1.業主協商同意增設電梯，滿足“兩個三分之二”的要求；

2.辦理規劃、建設施工手續；

3.動工建設，安裝電梯；

4.竣工驗收及產權登記。

(新快報)